Wat willen bedrijven? Studenten Vastgoed zochten het uit

Werken, wonen en leren op één locatie. Het zou een oplossing kunnen zijn voor de schaarse ruimte waar we in Nederland steeds vaker mee te maken krijgen, vooral in onze steden. Of deze mix ook daadwerkelijk mogelijk is, onderzochten studenten van de opleiding Vastgoedkunde.

Je ziet ze vaak aan randen van steden of langs snelwegen: anonieme bedrijventerreinen. De vraag is: kun je daar wonen met behoud of zelfs groei van de bedrijvigheid die er al zit? Bedrijventerreinen bieden wellicht de nodige ruimte als het om het oplossen van het woningvraagstuk gaat en het tekort aan bedrijfsruimte, vooral voor het midden- en kleinbedrijf (mkb).  

Een mix van wonen en werken dus. Nu worden deze functies vaak los van elkaar gepland. Zo ontstond twee jaar geleden het onderzoekproject Smart Urban Mix (SUM), uitgevoerd door FABRICations, dat zich bezighoudt met architectuur, stedenbouw en regionale strategieën. De onderzoekslocatie: bedrijventerrein De Run in Veldhoven.

Naast partijen in vastgoed, woningcorporaties, overheden en ontwerp- en architectenbureaus is ook Fontys een belangrijke partner van het project. Tijdens de Dutch Design Week is in het NatLab de expositie Smart Urban Mix in de Brainportregio te zien. Woensdagavond gaven de partners een presentatie en gingen ze in gesprek met bezoekers, marktpartijen en overheden over de belangrijkste inzichten en bevindingen.

Profielen
Ook Hidde de Vries (23) pakte het podium. Hij is een van de 25 studenten Vastgoedkunde van Fontys Economie en Communicatie in Eindhoven die vorig studiejaar met een groepje een bedrijfsleefstijlmodel heeft ontwikkeld voor het SUM-project.

“We zijn met de bedrijven op De Run in gesprek gegaan en hebben hun behoeften in kaart gebracht. Daar zijn drie pijlers uitgekomen: gebied, gebouwen en gebruiker. Op basis van de profielen kun je zien welke bedrijven complementair zijn aan elkaar en welke niet. Zo kun je bedrijven in een ontwerpplan bij elkaar zetten of juist niet.” [Tekst gaat verder onder de foto] 

Volgens zijn docent Esther de Jong heeft het model van de studenten ertoe bijgedragen dat de SUM-onderzoeksgroep een ontwerp heeft gemaakt waarbij een mix van werken, wonen en leren daadwerkelijk als mogelijkheid wordt gezien voor het tekort aan woon- en bedrijfsruimten. En nieuwe groepen studenten borduren inmiddels voort op de op de eerste bevindingen.  

“We weten veel over de leefstijl- en woonbehoeften van verschillende groepen bewoners, maar we zijn nauwelijks op de hoogte van de behoeften en huisvestingswensen van bedrijven. Wanneer je weet wat hun behoeften zijn, kun je daar je ontwerp op aanpassen.” 

‘Oud’ denken
Ondernemers willen in eerste instantie niet beperkt worden in hun bedrijvigheid en groeimogelijkheden en ze vrezen klachten van bewoners. Dat is ‘oud’ denken, stelt De Jong. “Er zijn al veel technologische en ontwerpoplossingen voor dergelijke problematieken. Een oplossing tegen geluidsoverlast en uitlaatgassen is bijvoorbeeld de inpandige corridor voor vervoersbewegingen in het SUM-ontwerp.”

Student Hidde bevestigt dat veel van de bedrijven die ze spraken nog wel beren op de weg zien. “Ze zitten nu op een bedrijventerrein waar ze met niemand rekening hoeven houden. Ze voelen nog niet de urgentie om te veranderen.”

Maar die urgentie is er wel degelijk, vooral in stedelijk gebied zoals Eindhoven dat explosief groeit, concludeert Cees-Jan Pen, die ook bij SUM is betrokken. “Dit onderzoek vindt plaats in de Brainportregio, maar dit vraagstuk speelt overal in Nederland”, aldus de lector Ondernemende Regio bij Fontys. 

“Veel steden zetten inmiddels in op een betere afstemming en combinatie tussen ruimte voor woningbouw, bedrijfsruimte, groen en andere functies. Dit onderzoek en het bedrijfsleefstijlmodel van onze studenten is dus ook interessant voor andere stedelijke gebieden. Laten we vooral het wiel niet steeds opnieuw uitvinden."

Groot denken
Pen ziet veel voordelen in het combineren van werken, wonen en leren. Hij denkt daarbij onder meer aan leefbaarheid, circulariteit, duurzaamheid en gezondheid. “De afvalstromen van burgers en bedrijven kunnen op dezelfde plek worden gerecycled. Dat betekent minder verkeersbewegingen, een reductie van de stikstofuitstoot en circulair gebruik van grondstoffen. De veiligheid gaat erop vooruit, omdat ook na werktijden mensen aanwezig zijn in het gebied. En mensen willen graag dichter bij hun werk wonen. Dat kan in zo’n gebied.”

Student Hidde heeft de smaak te pakken. Samen met medestudenten en onder begeleiding van docent Esther de Jong is hij bezig met een vervolgonderzoek. “We onderzoeken de mogelijkheid om bedrijventerreinen te vergroenen.” Volgens De Jong is hier veel winst te behalen: “We denken vaak op kleine schaal, maar pas als je groot denkt, kun je problemen als hittestress in steden voorkomen. Niet voor niets is er in het SUM-ontwerp een groot bospark opgenomen.” [Marieke Verbiesen]