Vrijheid kwijt door nieuwe verhuurwet: 'Schrik ervan'

Afgelopen zomer traden er twee nieuwe wetten in werking waardoor huurders nu beter in hun recht staan dan voorheen. Fijn voor huurders, minder prettig voor verhuurders. Welke gevolgen heeft het voor Piet van Beurden, de Fontys-coach die al jarenlang studenten en andere mensen opvangt in zijn eigen huis?

Even terug naar 1 juli. Sinds die dag zijn de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten van kracht. Met als doel: huurders een betere rechtpositie geven en torenhoge huren in de private huursector tegengaan. Dat maakt het aantrekkelijker om te huren, maar tegelijkertijd ook minder aantrekkelijk om te vérhuren. Zoals Piet van Beurden doet.

In de afgelopen jaren heeft hij veel mensen zien komen en gaan. Soms studenten, soms vluchtelingen, nu een moeder met haar twee dochters. “Ze woonden op een camping waar ze weg moesten. Ik help ze tot ze een nieuwe woning hebben gevonden, wat best moeizaam verloopt”, vertelt Van Beurden. “Ik woon bij hun in mijn eigen huis, maar om de moeder met kinderen rust te geven, slaap ik soms ook bij mijn vriendin of bij mijn moeder onder de zonnebank.”

Geschrokken
De Fontys-coach was nog niet op de hoogte van de nieuwe wetten. Daar hoorde hij pas over toen hij voor dit interview met Bron sprak. “Ik schrik er wel van. Als verhuurder wil je de vrijheid blijven houden om bij bijzondere omstandigheden of veranderingen in goed overleg met huurders een contract te beëindigen. Als die vrijheid verdwijnt, wordt het verhuurderschap wel heel spannend.”

En dat is dus precies wat er met het in werking treden van de nieuwe wetten gebeurt. De vrijheid verdwijnt. Hoe gaat Van Beurden daarmee om? “Door de jaren heen hebben er ruim honderd mensen bij mij gewoond. Meestal kort, maar soms ook voor een langere termijn. Dat deed ik lange tijd via een klein document waarin ik afspraken beschreef, maar sinds twee jaar werk ik ook met hospiteer- en antikraakcontracten.”

Geen zorgen
Omdat hospiteren en antikraak buiten de regeling vallen en omdat studenten nog wel een tijdelijk huurcontract (van maximaal twee jaar) mogen krijgen, hoeft Van Beurden zich naar eigen zeggen geen zorgen te maken. “Meestal blijven mijn huurders een halfjaar. Studenten die een minor volgen bij uitzondering soms een jaar, maar meestal vinden ze in de tussentijd al iets anders.”

Problemen met zijn huurders heeft Van Beurden nog niet gehad. Wel een keer een miscommunicatie. “We hadden afgesproken dat ik hen ‘de winter door’ zou helpen, maar na de winter wilden ze blijven. Dat was niet de bedoeling. Uiteindelijk zijn ze toch zelf vertrokken omdat ze een betere optie hadden gevonden.”

Studentenkamers
Van Beurden verhuurt (een deel van) zijn huis omdat hij mensen wil helpen, niet omdat hij er zo nodig aan wil verdienen. Maar als dat wél de insteek zou zijn, zou dat met de nieuwe wetten niet gemakkelijk zijn. Corien Hoogbergen, docent Privaatrecht bij Fontys, zegt dat particuliere verhuurders sinds 1 juli in groten getale hun panden in de verkoop zetten omdat verhuren als verdienmodel een stuk minder interessant is geworden.

Wat meer uitleg: door de Wet betaalbare huur mag je als verhuurder niet meer je eigen huurprijzen bepalen. “Als je in het bezit bent van een slecht afgewerkte en slecht geïsoleerde woonruimte met weinig oppervlakte en een laag energielabel, dan val je - door de puntentelling op basis van het nieuwe Woningwaarderingsstelsel - in de Wet betaalbare huur al gauw in het middensegment en zit je vast aan een maximaal te vragen huurprijs van ongeveer 1.150 euro. Waar je vroeger 1.800 euro huur kon vragen, is dat nu honderden euro's minder.”

Verdienmodel
Maar ben je verhuurder van een woning waarin kamersgewijs verhuurd wordt - zoals dat bij veel studentenhuizen het geval is - dan kun je per kamer relatief veel vragen. “Als je een huis met fatsoenlijk sanitair, een ruime tuin of dakterras en een grote gezamenlijke ruimte hebt, dan kun je per kamer serieus geld vragen. Met vier à vijf studenten in één huis heb je een prima verdienmodel.”

Toch betekent dat niet dat er ineens veel meer studentenhuizen zijn. “Als je als particuliere belegger je huis inmiddels verkocht hebt en opnieuw iets wilt kopen – bijvoorbeeld een woning die geschikt is als studentenhuis – dan zit je met een overdrachtsbelasting van ruim tien procent bij de aankoop. Het duurt lang voordat je alleen al dat bedrag hebt terugverdiend en dat maakt de investering dan weer oninteressant. Studentenkamers waren al schaars en dat verandert hiermee dus niet.”