Einde aan woekerhuren: goed nieuws of toch niet?

Vandaag treedt de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten in werking. Deze wetten moeten een einde maken aan de torenhoge huren in de private huursector en zorgen voor een betere rechtspositie van de huurder. Wat betekent dit voor studenten? Corien Hoogbergen, docent Privaatrecht bij Fontys, ligt het toe.

Huurders en verhuurders krijgen vanaf vandaag, 1 juli, te maken met twee nieuwe huurwetten: de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten. Er komt een verbod op tijdelijke huurcontracten. Dit geeft huurders meer zekerheid over hun woonsituatie. Maar er zijn uitzonderingen mogelijk. Zo mag je als verhuurder wel tijdelijke contracten aanbieden aan bijvoorbeeld studenten.  

Sommige studenten balen ervan dat ze onder de uitzonderingen vallen binnen de Wet vaste huurcontracten en daardoor geen recht hebben op een vast huurcontract als ze in een studentenkamer wonen. Hoogbergen snapt deze studenten wel, maar ze is tegelijk van mening dat een contract van maximaal vijf jaar, zoals het in het huidige huurrecht is geregeld, niet onredelijk is.

“In principe moeten studenten in vijf jaar hun studie kunnen afronden. Het probleem is dat de doorstroming voor starters op de woningmarkt of dit nu huur of koop is, op zijn gat ligt. Studenten kunnen na hun afstuderen vaak nergens naartoe. Veel van hen trekken weer bij hun ouders in. Dat wil toch niemand.”

Weinig voordelen
Daar zou de Wet betaalbare huur een uitkomst in kunnen bieden, denkt demissionair minister De Jonge van Wonen, grondlegger van de wet. Het voornaamste doel van deze wet is ervoor zorgen dat er meer betaalbare huurwoningen en kamers worden aangeboden, of beter gezegd: woningen en kamers met een huurprijs die passen bij de kwaliteit ervan.

De nieuwe wet regelt dat niet alleen (sociale) huurwoningen in het lagere segment (met huurprijzen tot 879,66 euro), maar ook huurwoningen in het nieuwe gecreëerde middensegment (van 879,66 tot 1.157,95 euro) gereguleerd worden en moeten voldoen aan het vernieuwde Woningwaarderingsstelsel (WWS).

Hoogbergen verwacht echter niet dat de Wet betaalbare huur uitwonende studenten veel voordelen gaat opleveren. “De meeste studentenkamers zijn onzelfstandige woonruimte en vallen daarmee nu al in het lage huursegment waarvoor een gereguleerde huurprijs geldt.”  (tekst gaat verder onder de foto)

“Waar studenten wel garen bij kunnen spinnen”, zegt de docent, “is het gemoderniseerde Woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte, zoals studentenkamers.” Het WWS is een wettelijk rekenmodel waarmee de maximaal te vragen huurprijs voor een woning of woonruimte kan worden vastgesteld. 

Huur je een kamer, dan kun je je huurprijs checken via de website van de huurcommissie. Valt je huurprijs volgens dit puntensysteem te hoog uit, dan kun je het advies van de huurcommissie voorleggen aan je verhuurder in de hoop dat dit tot een nieuwe lagere huurprijs zal leiden. De kans dat je huur lager uitpakt als je om een huurprijsvaststelling vraagt bij de huurcommissie is heel reëel, maar Hoogbergen denkt dat niet veel studenten hiervan gebruik zullen gaan maken. 

“Je moet goed op de hoogte zijn van je rechten als huurder en stevig in je schoenen staan om het advies van de huurcommissie met een lagere huurprijs voor je kamer voor te durven leggen aan je verhuurder. Veel huurders willen de relatie met hun verhuurder niet op het spel zetten of zijn bang voor andere repercussies.”

Te weinig huurwoningen
Toch kunnen de Wet betaalbare huur in combinatie met de Wet vaste huurcontracten indirect toch nadelige gevolgen hebben voor studenten. De docent Privaatrecht legt het uit: “De lagere huurprijzen en de verplichte vaste huurcontracten als gevolg van deze wetten, maken dat het verdienmodel van de particuliere verhuurder onder grote druk komt te staan. "

"Ook op fiscaal gebied is er weinig gunstigs te verwachten voor de verhuurders van woningen. Dit is voor velen nu al reden om tot verkoop van hun woning(en) over te gaan. Deze verdwijnen dan waarschijnlijk voorgoed van de huurmarkt.”

Daarmee schiet de Wet betaalbare huur volgens Hoogbergen zijn doel voorbij. “In plaats van meer betaalbare huurwoningen en kamers, heeft de wet tot gevolg dat het aanbod drastisch naar beneden gaat en de druk op de huurmarkt nog verder toeneemt.” (tekst gaat verder onder de foto)

Wat moet er volgens de docent dan gebeuren om te zorgen voor voldoende woningen voor studenten? “Bouwen, bouwen, bouwen”, zegt ze stellig. “Je moet de oorzaak van het probleem aanpakken. Maar dat gaat niet gebeuren gezien de stikstofregels, de hoge kosten van bouwmaterialen, het gebrek aan bouwmogelijkheden en het tekort aan bouwvakkers.”

Hospitaverhuur
Hoogbergen ziet een meer haalbare oplossing van het kamertekort in het aantrekkelijker maken van de hospitaverhuur en een flexibelere opstelling van gemeenten ten aanzien van ‘verkamering’ (of woningsplitsing) van eengezinswoningen. Voor deze vorm van woningdelen, die ook onder studenten populair aan het worden is, moeten verhuurders in veel gemeenten een vergunning aanvragen. Zo wordt de leefbaarheid van woonwijken gewaarborgd.

Daar hebben gemeenten wel een punt, vindt Hoogbergen. “Als er meerdere studenten in één huis wonen die allemaal hun eigen leven leiden, kan dat tot overlast zorgen voor de buren.” De docent Privaatrecht is even stil en komt dan tot de conclusie dat ze niet weet waar het naartoe zal gaan. “Maar het ziet er momenteel niet goed uit”, zegt ze.