Stress op de kantorenmarkt

De kantorenmarkt is net bekomen van de ene crisis en de volgende crisis dient zich alweer aan. Tijdens de economische recessie was leegstand haast synoniem met de term kantoren. Het leek er op sommige locaties bijna op of alle kantoren (deels) te huur stonden. De markt en ook gemeenten trokken hun handen af van alles wat met kantoren te maken had.

Rond stations en op potentiële zichtlocaties was het schrappen van kantoormeters aan de orde van de dag. Ik merk in de praktijk ook dat wanneer je het over transformatie hebt, snel wordt gesproken over alleen de transformatie van kantoren naar woningen. Alsof er geen andere vormen van leegstand zijn.

Badinerend laag
Op deze manier is het inderdaad logisch dat de transformatiepotentie voor het oplossen van de vraag naar woningen door sommigen haast (bewust?) badinerend laag wordt ingeschat. Gelukkig typeert Brabant herbestemmen als het nieuwe bouwen en laten steden als Amsterdam, Arnhem, Den Haag, Groningen, Utrecht en Eindhoven zien dat woningbouw in de bestaande (binnen)stad en zeker in leegstaande kantoren gewoon kan en aansluit op de vraag.

Een derde leeg
Er waren en zijn (suburbane)gebieden in de Randstad waar meer dan een derde van de kantoren leegstaat. Capelle aan den IJssel en de locatie Rivium in het bijzonder gaat richting de 35 tot 40 procent en ook de invalswegen van Leidschendam-Voorburg biedt een breed scala aan de bekende typen borden te huur en te koop. Wat deze nog toevoegen is mij een raadsel. DTZ Zadelhoff classificeerde tijdens de crisis een derde van alle leegstaande kantoren als kansarm.

Structureel
Het Planbureau voor de Leefomgeving (2016) ging een stap verder en becijfert dat 60 procent van alle kantorenleegstand een structureel karakter heeft. Ondanks de aantrekkende economie staat een groot deel van dergelijke kantoren dus nog gewoon leeg. Een ruwe schatting is dat dit gaat om minimaal vijf tot tien miljoen vierkante meter kantoren. Dat zijn er best veel. Amsterdam voerde terecht een bouwstop in voor nieuwe kantoren en er was zelfs een landelijke kantorentop die dapper poogde om een sloopfonds voor kantoren op te zetten. Deze kantorentop is een stille dood gestorven, helaas, en verder is er vooral heel veel gepraat.

Geen lessen
Hebben we nou echt geen lessen getrokken van de crisis? Als je alle hosanna verslagen en impressies naar aanleiding van de Provada (de jaarlijkse vastgoedbeurs in de RAI) ziet, lijkt het antwoord nee. Het kan verkeren. De economische crisis is nog geen paar jaar voorbij. Opeens verschijnen er ‘crisis (lobby)koppen’ dat een tekort aan kantoren dreigt, bedrijven ons land en bepaalde regio’s links of rechts laten liggen, de economie vast dreigt te lopen en we straks niet kunnen profiteren van Brexit bedrijven die het Europese vasteland opzoeken.

Enorme stappen
Meest gebruikte argument om snel aan de slag te gaan met nieuwbouw is dat de kwalitatieve vraag niet aansluit op het (overigens zeer ruim voorhanden) bestaande aanbod. Niet voor niets laat Amsterdam de bouwstop voor nieuwe kantoren los en stimuleert zij daarmee de concurrentiekracht van de stad. Vergeten wordt enerzijds even dat Amsterdam enorme stappen heeft gezet lege kantoren om te katten tot woning en hiermee doorgaat. Kijk alleen maar even wat er gebeurt op en rond station Sloterdijk.

Structureel leeg
Anderzijds wijkt de enorme economische kracht van Amsterdam en de Amsterdamse kantorenmarkt sterk af van de situatie in de rest van Nederlands. Ondanks de lobby van onder meer makelaars en de steeds luidere roep om nieuwbouw wordt voor het gemak ook even vergeten dat landelijk nog steeds 16 tot 17 procent van de kantoren leegstaat. En ik herhaal nog maar een keer: vijf tot tien miljoen vierkante meter kantoren kent een structurele leegstand.

Varkenscyclus
Haast schouderophalend en berustend wordt door de groeiende lobby voor nieuwbouw van kantoren de bekende varkenscyclus van stal gehaald. Dit is het bekende verschijnsel dat overschotten en tekorten van kantoren elkaar afwisselen, omdat aanbieders reageren op de vraag en hoogte van de prijzen. Tegen de tijd dat kantoren dan zijn gebouwd, is de prijs en markt alweer omgeslagen. Zo zit de markt nou eenmaal in elkaar. Daar kan ik ook niets aan doen.

Rommelaanbod transformeren
Het wordt in het kader van de breed omarmde klimaat- en energieambities tijd de ‘varkenscyclus’ flink te verduurzamen en rommelaanbod dat achterblijft serieus te transformeren of op te ruimen. De kantorensector loopt echt achter. Illustratief is dat volgens de Dutch Green Building Council, BREEAM als duurzaamheidscertificering in 80 procent van de nieuwbouw al wordt toegepast, tegenover minder dan in 1 procent in de bestaande kantoren.

Bouwstop
Ik besef dat een bouwstop de noodzakelijke vernieuwing en wellicht ook verduurzaming van de sector remt, maar vooralsnog lijkt dit de enige oplossing de opportunistische kantorenmarkt echt te verduurzamen. Waar blijven de creatieve oplossingen uit de markt? Waar blijven de oplossingen en ambities de miljoenen kansarme kantoren om te bouwen of op te ruimen? Waarom komt er geen ultieme kantorentop?

Harde afspraken
Zolang er niets verandert, wil ik overheden oproepen de markt echt uit te dagen bestaande kantoren te vernieuwbouwen. En als het echt niet anders kan eventuele nieuwbouw van kantoren nadrukkelijk te koppelen aan het opruimen c.q. oplossen van de omvangrijke kansloze voorraad. In regionaal verband zijn harde kantorenafspraken nodig. In de praktijk kan dit dus betekenen dat eventuele nieuwbouw in meer gewilde steden als Den Haag, Utrecht en Eindhoven wordt gekoppeld aan opruimen van ‘rommel’ in buurgemeenten.

Dit artikel is eerder gepubliceerd op de website van Binnenlands Bestuur.